一、核心要点速览
在深圳, 如果流动人口租赁了房屋, 房东必须把出租屋登记好。同时, 租客也得在入住之后的十五天内, 完成居住登记。要是没有按要求做好登记这事, 就得按照《深圳经济特区出租屋管理若干规定》来受到处理。
办理渠道统一使用“深圳出租屋管理信息系统”。这个系统包括了微信公众号、小程序, 还有社区工作站的线下窗口。整个过程是免费的, 不需要交纳任何费用。
二、深圳出租屋管理政策依据
深圳在管理出租屋方面, 主要是依据下面的这些法规的规定的, 这些政策具备地方立法的层级, 所执行的标准是在全市范围内统一的规范。
关于《深圳经济特区出租屋管理若干规定》, 这是由深圳市人民代表大会常务委员会发出的公告, 目前它是属于现行且有效的版本。该规定明确了多项核心条款, 这些条款涉及出租屋的登记工作, 涉及租赁合同备案事宜, 涉及安全防护责任的划分, 以及涉及对违规行为所应承担的法律责任等内容。
《深圳经济特区流动人口居住登记办法》这个文件里面规定了要登记的流动人口的具体的范围, 还规定了要去办理登记的流程是什么, 明确了这些人在这里面拥有哪些权利以及需要履行哪些义务, 同时也规定了关于信息管理的具体内容。
就是《深圳市房屋租赁信息登记管理办法》这个东西, 它的主要作用呢, 是用来对那个租赁信息以及合同备案这些事情做出规范, 把相关的工作都管好。
《深圳经济特区出租屋安全管理若干规定》出台了, 在这个里面, 关于出租屋的消防安全方面, 还有治安方面的安全, 以及卫生方面的安全, 都提出了具体的、明确的要求。
注: 上面的法律法规说不定已经改过了, 所以具体的条文内容, 得去深圳市人大常委会官网以及深圳市政府官网上看到的最新发布的文本里找为准。
三、出租屋登记申报流程（房东/管理人）
适用对象
凡是房屋的产权拥有者, 或者是房屋的合法使用方, 这里面包括了那些把房子转租的二房东、还有专门负责管理房源的托管机构, 如果要把房子用来租给别人住着, 那么所有的相关人员都必须去办理那个叫出租屋登记的手续。
办理步骤
第1步：房屋基础信息登记
需要登录“深圳出租屋管理信息系统”。具体的操作方式是, 在微信里搜索名为“深圳出租屋管理”的小程序并进入, 或者直接访问该系统的官方网站。
你需要填写房屋地址, 还需要填写产权证号, 或者是不动产权证号, 另外还要填房屋结构, 楼层, 以及房间数这些基础信息。
上传房屋权属证明, 比如产权证、租赁合同之类的材料, 同时还要上传房东的身份证照片。
提交后系统生成"出租屋编码"。
第2步：承租人信息录入
在系统里面, 把每一位租客的姓名给录进去, 把他们的身份证号也给录进去, 把他们用的联系电话号码也一并录入。
租客可以点击系统链接, 也可以用扫描二维码这种方式, 来自己动手把个人信息补全。
第3步：签订租赁合同
你得去签一个书面的租赁合同, 把这个合同里需要明确的租期、租金、押金、还有双方各自的权利和义务、安全责任这些内容, 都得写清楚。
合同建议在系统中的时候, 先进行在线生成操作, 然后再完成电子签章手续。或者, 也可以选择在线下把合同签好, 接着用手机拍照, 然后把照片上传到系统里, 以此达到备案的目的。
第4步：安全条件确认
房东必须得要确认那个房子是符合了像消防、治安、卫生这些个很基本的安全要求的, 具体的内容大家要去看一看第五节的那个地方。
系统内勾选"安全自查确认"并提交。
线下办理
如果你是那个没有在网上用这个系统的人, 你就可以带着你的身份证, 还有房子的权属证明, 再带上你的租赁合同, 去到房子所在的那个社区的办公室里面的出租屋管理那个窗口去办理事情, 那里面的工作人员会帮你把这些事录入到网络系统里的。
四、流动人口居住登记流程（租客）
谁需要登记
这些人是内地居民, 这些人也是人员, 他们都属于流动人口的范畴, 他们在深圳这个地方是居住着, 但是他们并没有去办理户籍登记, 如果这些人在出租屋里面居住的话, 那么就全部都是必须去完成一个叫做居住登记的这样一个动作。
办理步骤
第1步：房东已登记房屋信息
确认房东方面已经把出租屋登记这件事做好了, 具体你可以去问问房东本人, 或者直接看看在那个系统里面, 这房子是不是已经被录进去了。
第2步：租客提交居住登记
用户可以通过深圳出租屋管理微信小程序, 或者通过深圳出租屋管理APP, 来访问居住登记模块。
把个人的基本资料填写进去, 这些资料里包含你的姓名, 再加上身份证号, 还有联系电话, 同时要把实际居住的地址写清楚, 这个地址得跟已经登记过的出租屋编码是对应的关系, 最后还要注明一下具体的入住日期。
上传身份证照片。
一旦你完成了提交操作, 系统就会在当前时刻马上产生出那份电子版的居住登记记录内容, 全程根本不需要去等候所谓的审批流程。
第3步：信息变更与注销
换租指的是更换居住的地址, 需要首先在系统中发起所谓的变更操作, 并且要把新址以及那个出租屋的代码给填好, 整个过程必须在十五天之内完成。
如果你要办理退租手续, 并且决定不再在深圳居住了, 那么你就需要在相关的系统里发起一个注销操作, 同时还要填写好自己离开深圳的具体日期。
线下办理
您可以携带身份证, 前往您所居住地区所属的社区工作站窗口, 进行现场办理, 工作人员会在此时进行录入操作。
五、出租屋安全标准与房东法定义务
根据深圳经济特区出租屋安全管理若干规定里面的说法, 房东也就是那个管理人, 是需要去做下面这几件事情的, 具体的义务就是以下几条:
1. 消防安全
每一个用来出租的房屋都必须安置数量至少是2具的干粉类型的灭火器, 这些灭火器的重量规格需要达到4公斤以上或者等于4公斤。
禁止使用易燃材料搭建隔断、门窗。
不得堵塞、占用消防通道和安全出口。
电气线路须穿管保护，禁止私拉乱接。
在每一间用来居住的空间之内, 住进去的人数必须是要符合那个人均占有面积不能低于六平方米的那个安全标准的, 具体的情况是得去以那个住房和城乡建设部门发布的最新的那个大标尺为准的。
2. 治安安全
房东需要逐一对租客信息进行登记, 如果发现租客的实际情况和登记的信息不相符的话, 应当在短短24个小时之内完成更新操作。
如果发现租客进行了违法犯罪的活动, 或者发现了其它异常情况, 就必须要立刻向机关进行报告。
在出租屋里, 要把公共区域的视频监控系统给安装上, 这种系统是多户合用的那种类型, 里面的数据存储时间, 不能少于30天。
3. 结构与卫生
房屋结构安全，无危房出租。
保持通风、采光、卫生基本条件。
禁止把厨房拿来当地方住, 还禁止把人租到卫生间里头去, 地下室也不行, 半地下室也就是地下一层也不能作为居住空间出租。当然啦, 如果是符合建筑规范的商业用途, 那是例外情况, 不算在这种禁止范围内。
4. 合同与费用
租赁合同应该把这几个内容都讲清楚, 比如租期要多久, 租金多少钱一档, 钱怎么付, 押金什么时候能退回来, 如果提前不租了该怎么算, 这些条款都得定明白。
不得强制租客承担那些并不合理的维修费用以及管理费用。
六、租客权益保障与注意事项
租赁合同必备条款
房屋地址、面积、用途（居住）
租期（起租日、到期日）
关于租金的具体金额是多少, 还有支付的周期是按月来支付还是按季度来支付等情况, 以及通过什么样的方式去进行支付。
押金金额及退还条件与时间
在租赁的期间里面, 关于维修的责任到底该怎么划分, 这个事情得说清楚。房子的主体结构和那些固定的设施, 是由房东负责任修。如果是租客使用不当导致了损坏的话, 那就应该是租客自己负责处理。
提前解约条件及违约责任
物业管理费、水电费承担方式
租客权利
按照合同里的规定去正常使用这个房子, 房东那边是不能在没有正当理由的情况下面就把房子给收回去的。
等到这个租期的时候最后到了之后, 要是外面的条件和给别人的条件是一模一样的这种情况, 那么租客是有权利优先去继续签这个合同的。
房子租住期间, 房东这个人是不能随便往上涨租金的, 而且也不能单方面地去改变原来合同里面写好的那些条款条件。
押金要退还, 得满足这些条件, 就是租期到了, 租客没有欠费, 也没有造成损坏, 这时候房东应该在规定的时间把押金全部退给租客, 这个规定的时间一般是不超过七天。
租客义务
按约支付租金及水电费用。
不得将房屋转租（除非合同明确允许）。
不得改变房屋用途或进行违法改建。
在退还租赁房屋的时候, 要把屋子恢复到最初的样子, 当然如果是正常的磨损是不用负责的, 另外, 把需要付的钱全部算清楚并结清。
七、违规情形与法律责任
房东/管理人违规
租客/流动人口违规
二房东（转租）特别规定
转租须经原房东（房屋权利人）书面同意。
转租合同不得超出原租赁合同约定期限。
转租完成之后呢, 原来的房东这边需要去做一件事情, 就是需要在系统里面去登记信息, 然后那个二房东这一方也同样是需要在系统里面去完成信息登记的这一步骤。
在没有经过同意的情况下, 如果发生了擅自转租的行为, 原来的房东拥有解除合同的权利, 这个时候租客应该是需要退租的。
八、常见问题解答（FAQ）
Q1：房东不在深圳，能委托他人代管并办理出租屋登记吗？
这个是可以的。房东可以书面形式委托别人或者房子托管公司来代替进行管理。受托人拿着授权书在系统中完成登记。被委托的人要承担房东的管理义务还有安全义务。
Q2：合租（多人租一间房）如何登记？
出租屋是按照房屋这个单位来进行登记的, 房东只要录入所有租客的个人信息就可以了。每一位租客都需要分别去做好居住登记这件事情。合租的人数必须得符合关于人均居住面积的安全标准规定。
Q3：短租（Airbnb等日租/月租）适用同一套登记规则吗？
A: 这玩意儿是适用的。哪怕是短期把房子租出去, 也得去完成出租屋的那套登记手续。那些搞民宿或者短租生意的人, 还得再去多跑一趟, 拿到那个什么特种行业许可证, 或者是按照深圳市民宿管理的那几条老规矩去办个备案手续。而且, 他们在消防安全和治安管理上面, 得遵守更严格的标准。
Q4：居住登记后，能否申请居住证？
A回答说可以, 在完成居住登记之后, 只要在深圳连续居住满了规定的时间, 符合要求的流动人口就可以通过深圳的微信公众号来申请办理居住证, 这样就可以享受包括子女入学、社保、购车指标在内的这些公共服务的待遇了。
Q5：租期结束或退租后，居住登记需要主动注销吗？
这种情况是需要的。租客应当在办理退租手续后的十五天之内, 去相关的系统里面办完居住登记的注销工作。或者是在进行换租的时候, 顺势办理一下变更登记。要是长时期不去处理这些事情的话, 就会对以后重新申请居住证以及办理其他各种相关的公共服务带来影响。
Q6：房东不配合登记，租客该怎么办？
租客, 是可以拨打深圳市的12345政务服务热线的。也可以向房屋所在的那个社区工作站去反映情况。然后, 由有关部门来督促房东限期办理相关手续的。此外, 租客也是可以向辖区派出所里面的治安部门进行投诉的。
Q7：线上办理需要哪些材料？
A：
房东需要提交身份证, 还要提供房屋权属证明，也就是产权证或者不动产权证, 另外还需要租赁合同, 如果目前没有的话可以准备在线生成。
租客需要提交身份证, 以及实际居住地址, 也就是出租屋编码。
全流程都在“深圳出租屋管理”小程序或者APP上面进行, 只需要拍照上传就可以了, 不需要再去打印那种纸质的东西。
九、办理渠道与咨询方式
以上这些信息都是根据深圳市目前还在生效的法律法规整理出来的, 但是具体的执行标准, 还有办理过程中的各种细节, 都要以各个主管部门最近发布的内容为准。政策要是有了更新, 请大家去关注深圳市住房综合治理办公室和深圳市局发布的官方公告。
